Парадокс, но прямой, официальный путь к желанному земельному участку может быть запутаннее обходного — теневого или полутеневого. Что выгоднее: купить уже «готовый» приватизированный участок, или же использовать свое право на бесплатное оформление земли в собственность? В продолжение темы (см. «ВД», № 45, 2005г., с. 50-52) журналисты «ВД» выясняли альтернативные варианты превращения обычного гражданина в счастливого землепользователя.

Земельный участок: попытка № 5

На самом деле, бесплатно приватизировать положенный по Земельному кодексу каждому гражданину земельный участок не так просто как кажется, по крайней мере, не во всех регионах. Однако тем, кто все-таки решил использовать свое право на бесплатную приватизацию земельного участка (см. таблицу), эксперты дают несколько рекомендаций в борьбе с «ветряными мельницами» чиновничьей бюрократии и беззакония. В частности, при составлении заявления специалисты советуют указывать точный адрес желаемого участка. «Надо обследовать жилые зоны, и где есть достаточно свободного места, называть номером соседнего дома с дополнением «а», например, Саврасова, 5а,— говорит один из столичных риелторов, не пожелавший назваться. — Только эту заявку, с адресом свободного места, сразу надо официально направлять в управление по земресурсам и землеустройству, вместо того, чтобы предварительно консультироваться с землеустроителем. Землеустроители могут «срисовать тему», позвонить своему дежурному подставному лицу, и пока вы будете ходить по всем инстанциям, этот участок продадут — вы и глазом не успеете моргнуть». Поэтому заявку необходимо отправлять почтой, чтобы ее получение было зафиксировано в соответствующей инстанции и пронумеровано. Такое подтверждение того, что вы были первым претендентом, а не 13-м, по крайней мере, может улучшить ваши шансы в суде, убеждают эксперты. Учитывая все вышесказанное, специалисты не советуют играть с местными властями в игры по получению бесплатной земли, по крайней мере, быть при этом очень и очень осторожными.

Садоводы-дачники

Приватизировать земельный участок можно через садовое товарищество или дачный кооператив, где участки пайщиков могут составлять до 12 соток, советует Виталий Громов, президент АН «Светлана». Если район, в котором таковой находится, вас устраивает, надо выяснить, есть ли здесь свободные участки. А также имеются ли кандидаты на исключение из товарищества, например, по причине неуплаты членских взносов, или заброшенности закрепленной территории. Необходимо выяснить, приватизирован ли участок, в таком случае его придется выкупать по той цене, на которой вы сойдетесь с прежним владельцем. Если же земля находится в «свободном плавании», то тогда надо написать заявление о вступлении в кооператив на имя председателя, заплатить вступительный взнос и произвести еще ряд платежей, предусмотренных уставом, например, на создание инфраструктуры товарищества и пр. После чего, собственно, можно приступать к приватизации участка. Кстати, сами председатели зачастую берутся выступить посредником в этом процессе, разумеется, за определенную сумму вознаграждения (от $100 до нескольких тысяч — прим. «ВД»). Если цена, запрошенная за услуги, адекватна, на это можно и даже, зачастую, стоит пойти. Потому как руководство садовых товариществ или кооперативов обычно имеет в этом деле опыт, а также связи и знакомства в местных органах власти. Поэтому с его участием вы получите акт собственности на землю быстрее, сэкономив при этом достаточно нервных клеток на общении с чиновниками.

Однако этот вариант, как, впрочем, и все остальные, грешит шероховатостями. Во-первых, как утверждают риелторы, многие товарищества имеют весьма выгодное географическое расположение, что привлекает множество «клиентов», желающих получит землю практически даром. Примером такового может быть кооператив «Огородник» в Конче-Заспе под Киевом, которую, по слухам, облюбовали украинские олигархи, из-за чего цена за сотку земли тут достигла рекордных отметок — до $15 тыс. и выше. «Вступить в такое товарищество не всегда легко, — утверждает г-н Громов. — Без блата не обойдешься».

Перестроим хатку

Получить земельный участок можно, купив дом-развалюшку на неприватизированном участке. Разумеется, прежде чем его покупать, необходимо проверить, если ли у хозяина акт собственности на дом. Если здание приватизировано, это означает, что оно построено законно, в положенном для этого месте. А, следовательно, вы не будете иметь проблем и с новым строительством. «Кроме того, надо убедиться в наличии разрешения о выделении земли, — рекомендует Оксана Бондарь, агент по продаже недвижимости АН «Инфовит». — Особенно внимательно надо смотреть на формулировки относительно землеотвода. В них могут быть неточности, способные вам прибавить головной боли. В частности, я помню пример, когда в разрешении на имя продавца недвижимости было написано, что земля выделяется под ведение личного хозяйства и строительства. А новый владелец хотел строить, и чтобы это стало реальным, необходимо было поменять очередность слов, в частности, акцент сделать на строительстве. Это, конечно, делается бесплатно, но занимает время, разумеется, добавляет хлопот».

Оптимальный вариант

По мнению «ВД», наиболее выгодно приобретать уже приватизированную землю. В случае, если вы не намерены тратиться на возведение жилья, еще лучше, если на участке уже возведен и приватизирован дом, который вас устраивает по планировке, дизайну и, разумеется, цене. «Все формальные вопросы легче решать, когда ваш предшественник уже выполнил основную «черную работу» по приватизации участка, жилья», — убежден Виталий Громов. Прозрачны и понятны накладные расходы. Помимо оплаты услуг нотариуса, маклера, землеучредителя, который переоформляет план землеотвода, при покупке приватизированной недвижимости необходимо уплатить госпошлину и взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от ее стоимости в каждом случае. Именно из-за простоты и прозрачности этот вариант считается наиболее востребованным среди покупателей, на него приходится до 70% сделок.

«Большинство наших клиентов стараются купить уже приватизированную землю, — утверждает Виталий Громов. — Потому что с нашим государством в шутки играть нельзя. Подвохи могут быть на каждом шагу, зачастую оттуда, откуда их не ждут. Например, вы купили землю, предназначенную для ведения сельского хозяйства, а в перспективе планируете на ней строить. Однако нет никакой гарантии того, что в период, пока вы будете заниматься изменением целевого назначения участка, власти не наложат мораторий на какие-либо манипуляции с землями этого типа. Таким образом, вы рискуете «пролететь» со строительством и вынуждены будете на полученной площади выращивать картошку да лучок».

СПРАВКА «ВД»

Процедура землеотвода, прописанная в Земельном кодексе, выглядит настолько демократичной, что получить положенный земельный участок, на первый взгляд, кажется просто. Впрочем на практике ситуация складывается отнюдь не так гладко, особенно в регионах, где земля пользуется наибольшим спросом. Среди таковых, в частности, города-миллионники в промышленно развитых регионах: Донецк, Днепропетровск, Львов, Одесса, Киев, а также Одесская, Киевская области и Крым. На сегодняшний день стоимость одной сотки земли в этих населенных пунктах, а также в их городах-спутниках, составляет от $2 тыс. до $15 тыс., а в некоторых районах — $50 тыс.-$70 тыс. Распределение коммунальных и государственных земель в наиболее привлекательных городах и регионах чиновники местных властей давно уже поставили на поток. Схема унифицирована и достаточно проста: имеющиеся в наличии свободные «дармовые» участки оформляют, как положено по закону, бесплатно, на подставных лиц, не воспользовавшихся земельным «бонусом», например, близких и дальних родственников. И тут же перепродают на вторичном рынке, но уже по рыночным ценам. Желающие бесплатно приватизировать полагающийся надел «футболятся» различными инстанциями всеми законными и незаконными методами. Например, в Киеве отказывают каждому третьему соискателю. Поводы могут быть самые разные. Так, Госкомзем в ходе проверки летом прошлом года выявил весьма пикантный факт нарушения Земельного кодекса Киевским управлением земельных ресурсов. Им было отказано в выделении земельного участка под индивидуальное строительство частного дома в поселке Пуща-Водица Оболонского района. Мотивом для этого стало отсутствие детального плана территории указанного населенного пункта, без которого, якобы, никакое строительство невозможно. Но в то же время это обстоятельство не помешало той же чиновничьей руке согласовать передачу земельного участка по тому же адресу одному из депутатов Киевсовета. Кроме того, на практике неугодному соискателю под разными предлогами могут предложить участок в менее перспективных районах, другими словами, на задворках, тем самым вынуждая его отказаться от реализации своего законного права на землю. Хотя по закону на землеотвод полагается один месяц, для человека «с улицы» эта процедура затягивается от полугода до нескольких лет. При этом, как утверждают люди, имеющие соответствующий опыт, оперативность подготовки проекта землеотвода сверхурочно стоит от 100 до 1,5 тыс. грн. Впрочем, взятки, по убеждению экспертов, не являются гарантией того, что землю вам все же выделят. Последнее решение все равно за местным советом. Если депутаты проголосуют «за», считайте, вам повезло. Если «против», значит, и время, и деньги попросту выброшены на ветер. При этом судиться, как показывает практика, бесполезно, т.к. «фемида» зачастую находится «в доле» с коррупционерами.